La Commissione europea sta preparando un nuovo strumento legislativo dedicato alla crisi abitativa: l’Affordable Housing Act (AHA). L’obiettivo è mettere a disposizione delle autorità pubbliche strumenti condivisi per individuare le aree sotto pressione abitativa e intervenire per tutelare e garantire l’accessibilità alla casa: dalla regolazione degli affitti brevi al sostegno all’edilizia sociale, dalla riqualificazione degli edifici vuoti alla semplificazione delle procedure urbanistiche.
L’AHA nasce nell’ambito del più ampio Piano europeo per l’alloggio accessibile, presentato dalla Commissione a dicembre 2025. Il piano riconosce una difficoltà ormai diffusa in tutta Europa e accusata da cittadini di tutti gli Stati europei: ovvero il problema della crisi abitativa, per cui trovare una casa dignitosa a un prezzo sostenibile è diventato sempre più difficile.
L’iniziativa europea intende costruire un quadro operativo comune per individuare le cosiddette “aree sotto stress abitativo” e permettere alle autorità locali e nazionali di attivare misure mirate in questi contesti.
Anche noi di MIRA Network abbiamo partecipato alla consultazione pubblica, aperta nel mese di marzo, presentando sia una risposta alla call for action, sia un questionario dettagliato. Di seguito i punti principali delle nostre risposte.
La nostra posizione: come leggere i numeri della crisi abitativa
Nella nostra risposta abbiamo accolto con favore l’iniziativa, sottolineando però che la sua efficacia dipenderà da scelte precise su come viene costruita.
- Il problema della definizione. Le attuali definizioni di “stress abitativo” si basano quasi esclusivamente su indicatori di mercato: livelli degli affitti, prezzi delle abitazioni, rapporto con il reddito. Questi dati sono importanti, ma incompleti, non rendendo comprensibile una restituzione dell’intero quadro della situazione. Proponiamo che vengano integrati con indicatori energetici: il costo complessivo dell’abitato (costo dell’affitto sommato al costo delle bollette), la diffusione degli edifici a basse prestazioni energetiche, i dati sulla povertà energetica. In Italia, nel 2024, circa 2,4 milioni di famiglie vivevano in condizioni di povertà energetica, ma questo dato non entra in nessuna classificazione territoriale ufficiale.
- La designazione deve implicare azione. Non basta identificare un’area sotto stress: è necessario che questa classificazione attivi automaticamente risorse, strumenti normativi e piani di intervento integrati. In caso contrario, il rischio è che resti una definizione formale, senza effetti reali.
- Valorizzare ciò che già esiste prima del nuovo costruito. Aumentare l’offerta abitativa non significa necessariamente nuove costruzioni. In Italia, l’8,6% degli alloggi di edilizia pubblica è attualmente inutilizzato perché necessita di interventi di manutenzione straordinaria. Questo dato è riportato da elaborazioni su fonti come Federcasa e Corte dei Conti, spesso citate nel dibattito pubblico sul patrimonio ERP. Nello stesso tempo, oltre 650.000 famiglie sono in lista d’attesa per una casa popolare. Ristrutturare, riqualificare e riattivare questo patrimonio è una soluzione più rapida, sostenibile e socialmente più giusta.
Un caso che aiuta a capire le criticità
Il sistema italiano mostra bene alcune contraddizioni che l’AHA potrebbe affrontare. Il concetto di “comuni ad alta tensione abitativa” esiste dal 1985, ma oggi è utilizzato principalmente come porta d’accesso a incentivi fiscali, più che come strumento dinamico di monitoraggio e intervento. Oltre a meccanismi di aggiornamento periodico basati sull’evoluzione del mercato, manca inoltre un osservatorio nazionale sugli affitti comparabile a esperienze di altri Paesi. In Francia, ad esempio, esiste l’Observatoire National des Loyers (basato sulla rete degli osservatori locali OLAP/OLL), che raccoglie dati aggiornati e supporta le politiche pubbliche.
Affitti brevi e regolazione. Sul fronte degli affitti brevi, l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) nel 2025 ha migliorato trasparenza e tracciabilità. Per esempio, secondo analisi e dati da amministrazioni comunali e osservatori di settore, nella città di Firenze, il 20% degli annunci è scomparso dalle piattaforme dopo l’entrata in vigore del CIN, ma mancano ancora strumenti vincolanti per regolare la concentrazione di Short-Term Rentals (STR) nelle aree più sotto pressione.
Per chiarezza: gli STR sono gli affitti a breve termine, generalmente inferiori ai 30 giorni, spesso gestiti tramite piattaforme digitali. Possono contribuire all’offerta turistica, ma se concentrati in alcune aree possono ridurre la disponibilità di case per residenti e aumentare i prezzi.
Cosa chiediamo alla Commissione europea
Chiediamo che l’AHA:
- Integri la povertà energetica tra i criteri per definire e monitorare le aree sotto stress abitativo, visto che la crisi abitativa è una sfida multi-dimensionale, e l’aspetto energetico e sociale devono essere affrontati insieme;
- Debba vincolare la designazione di un’area sotto stress abitativo a finanziamenti prioritari e misure normative coordinate;
- Preveda strumenti di governance locale come gli sportelli unici (one-stop-shop) per supportare famiglie, enti locali e operatori della ristrutturazione;
- Introduca condizionalità sociali e ambientali nei fondi europei destinati all’abitare.
I prossimi passi
La fase di consultazione pubblica si è chiusa il 3 aprile 2026. La Commissione utilizzerà ora i contributi raccolti per definire il contenuto definitivo dell’AHA, che sarà adottato nel corso del 2026.
Tra gli appuntamenti più rilevanti, il primo vertice europeo dei capi di Stato e di governo dedicato alla casa, previsto nel 2026, che lancerà una nuova Alleanza europea per l’abitare: un tavolo permanente di confronto tra città, regioni, istituzioni e altri attori coinvolti.
Sul fronte del Parlamento europeo, è attesa nella prima metà del 2026 l’adozione di un rapporto sulla crisi abitativa nell’UE.
